Rechtliches

Das Bestellerprinzip

Zunächst muss zwischen einem Verkauf oder einer Vermietung unterschieden werden, da es unterschiedliche gesetzliche Vorgaben gibt.

Bei einem Verkauf:

Seit 2021 gibt es gibt eine neue Regelung über die Verteilung der Maklerkosten. Zukünftig werden sich Käufer und Verkäufer die Kosten für den vermittelnden Makler wahrscheinlich überwiegend teilen. Bisher war dies in Deutschland nicht einheitlich geregelt, nur in Berlin, Brandenburg, Bremen, Hamburg, Hessen und Teilen von Niedersachsen wurde sie komplett vom Käufer getragen.

Was heißt wahrscheinlich und überwiegend? Wann genau?
Nun, das Gesetz lässt verschiedene Varianten zu, je nach dem wer den Makler beauftragt. Generell gilt diese Regelung nur für Verbraucher d.h. es betrifft nur Einfamilienhäuser oder Eigentumswohnungen, es ist also für den Selbstnutzer. Wenn Beide (Verkäufer und der Käufer) den Makler beauftragen: Die Doppeltätigkeit wird wahrscheinlich der Regelfall werden, denn es ist die fairste Variante. Der Makler arbeitet für beide und kann nur von Beiden die Courtage zu exakt zu 50:50 Teilen verlangen. Wenn Einer (in der Regel der Verkäufer) den Makler beauftragt: Darf die andere Partei maximal zu 50% verpflichtet werden. Es ist auch möglich, dass nur eine Partei die vollen Kosten übernimmt, im Falle des Verkäufers handelt es sich dann um eine reine Innenprovision. Beauftragt der Kaufinteressent den Makler mit der Suche nach einem Haus oder einer Wohnung handelt es sich um eine reine Außenprovision und er trägt im Erfolgsfall die Kosten, wenn der Makler das Kaufobjekt vorher noch nicht zum Verkauf (an der Hand) hatte.

Was kostet ein Makler?
Über die Höhe der Maklerprovision gibt es keine gesetzliche Vorgabe. Ähnlich wie bei anderen Dienstleistungen richtet sich der Preis nach verschiedenen Merkmalen.

Maklervertrag in Textform
$656a BGB – Textform
„Ein Maklervertrag, der den Nachweis der Gelegenheit zum Abschluss eines Kaufvertrages über eine Wohnung oder ein Einfamilienhaus oder die Vermittlung eines solchen Vertrags zum Gegenstand hat, bedarf der Textform.“ Das heißt, grundsätzlich muss ein Maklervertrag in Textform abgeschlossen werden. Dies gilt für Verkäufer und für Käufer. Die Textform bedeutet, es muss lesbar auf einem dauerhaften Datenträger sein und die betroffenen Personen müssen genannt sein. In der Praxis kann ein Maklervertag auch durch eine Email abgeschlossen werden.

Bei einer Vermietung:

Das Bestellerprinzip wurde zusammen mit der Mietpreisbremse im Zuge des Mietrechtsnovellierungsgesetzes (MietNovG) zum 01.Juni 2015 eingeführt. Davor wurde die Provision des Maklers vom Mieter getragen. Grundlage hierfür ist § 3 des Wohnungsvermittlungsgesetz (WoVermRG).

Durch diese Änderungen sollte sich dies insoweit ändern, daß das Prinzip „Wer bestellt bezahlt“ in Kraft tritt. Der Grundgedanke ist insoweit absolut richtig und wird von uns auch befürwortet nur leider schränkt das Gesetzt die „Bestellung“ bzw. Beauftragung durch einen Wohnungssuchenden der dies explizit möchte derart ein, dass es für einen Makler nicht wirtschaftlich realisierbar ist für diesen zu arbeiten.

§ 2 Absatz 1a, hier im Auszug:
„Der Wohnungsvermittler darf vom Wohnungssuchenden für die Vermittlung von Mietverträgen über Wohnräume kein Entgelt fordern, sich versprechen lassen oder annehmen, es sei denn, der Wohnungsvermittler holt ausschließlich wegen des Vermittlungsvertrags mit dem Wohnungssuchenden vom Vermieter oder von einem anderen Berechtigten den Auftrag ein, die Wohnung anzubieten (§ 6 Absatz 1). „

In der Praxis bedeutet das:

• Die Regelung gilt nur für Wohnräume (nicht für Gewerbefläche)
• Wohnungen die dem Makler vor Beauftragung eines Wohnungssuchenden bekannt sind kann er diesem nicht provisionspflichtig anbieten.
• Wird er von mehreren Wohnungssuchenden beauftragt für sie provisionspflichtig eine Wohnung zu suchen und die Kriterien sind ähnlich, kann er eine dafür akquierierte Wohnung keinem Suchenden provisionspflichtig anbieten.Beispiel: Der Makler schließt Aufträge mit Wohnungssuchenden über vergleichbare Räumlichkeiten (Zimmeranzahl, Lage, Miete) ab und holt danach den Auftrag bzw die Erlaubnis eines Eigentümers ein, die Wohnung anzubieten. Kommt es zum Mietvertrag, so besteht keine Provisionspflicht, da der Makler mehrere Suchaufträge hatte und nicht „ausschließlich“ tätig war.
• Wohnung die der Makler für einen Wohnungssuchenden akquiriert hat, kann er keinem anderen provisionspflichtig anbieten.Beispiel: Der Makler wird von Wohnungssuchendem beauftragt, der Makler holt Erlaubnis bei einem Vermieter ein die Wohnung anzubieten. Es kommt nicht zum Mietvertrag. Im Anschluss wird der Makler von einem weiteren Wohnungssuchenden beauftragt, der diese Wohnung mietet. In diesem Fall kann der Makler ebenfalls keine Provision verlangen, da er nicht „ausschließlich“ tätig war.e